Un logement vide, ou presque, et pourtant des milliers de biens restent bloqués

Quand un locataire cherche un appartement, il ne regarde pas seulement le prix. Il regarde aussi l’état du bien, sa consommation, et sa capacité à passer l’hiver sans facture explosive. C’est là que le débat sur les passoires thermiques devient concret : faut-il retirer du marché les logements les plus mal isolés, ou accepter une solution transitoire pour éviter que l’offre locative ne se rétracte encore ?

Le gouvernement veut désormais assouplir la règle, sans renoncer officiellement à la rénovation énergétique. L’idée est simple sur le papier : permettre à certains propriétaires de relouer des logements classés G, à condition de signer un engagement formel de travaux dans un délai de trois à cinq ans. L’exécutif met en avant un objectif d’environ 700 000 logements remis sur le marché locatif, avec des loyers qui serviraient à financer la rénovation.

Le sujet est sensible parce que le cadre actuel est déjà très strict. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location. Et, à partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront à leur tour considérés comme non décents. Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, mesure la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement.

Pourquoi Matignon veut desserrer l’étau

Le cœur de l’argument gouvernemental tient à la tension sur le parc locatif. En France, les logements vacants restent nombreux, mais ils ne sont pas tous mobilisables rapidement. L’Insee en recense 3,0 millions au 1er janvier 2025, soit 7,7 % du parc, contre 8,1 % en 2019. Dans le même temps, la construction neuve reste en difficulté et les projets de transformation ou de rénovation prennent du temps.

Dans ce contexte, l’exécutif cherche un compromis : garder la trajectoire de rénovation, mais éviter que trop de logements sortent brutalement de la location. C’est surtout vrai dans les zones tendues, où chaque bien compte. Pour un propriétaire bailleur, cette nouvelle règle pourrait offrir un répit financier. Pour un locataire, elle pourrait au contraire maintenir sur le marché des logements encore trop énergivores, donc plus coûteux à chauffer et parfois inconfortables à vivre.

Le raisonnement du gouvernement s’appuie aussi sur une réalité sociale : rénover coûte cher, surtout dans les copropriétés, où les décisions sont longues, les votes difficiles et les chantiers rarement immédiats. C’est précisément ce temps long qui alimente les demandes de report ou d’aménagement. La CLCV, association de consommateurs, défend depuis l’automne 2024 l’idée qu’un calendrier trop serré peut aggraver la tension locative, tout en rappelant que les locataires ne doivent pas être les variables d’ajustement de cette transition.

Ce que changerait le futur projet de loi logement

Le gouvernement veut aller plus loin qu’un simple ajustement sur les passoires thermiques. Le projet de loi logement annoncé pour les prochains mois doit aussi toucher à l’attribution des logements sociaux et à l’investissement locatif. Selon les éléments présentés, les maires pourraient récupérer le pouvoir d’attribuer les logements sociaux, aujourd’hui exercé par les préfets dans certaines situations. L’objectif affiché est de rapprocher la décision du terrain.

Ce choix a un bénéfice politique clair : il renforce le rôle des élus locaux, souvent en première ligne face aux habitants qui demandent un logement. Mais il pose aussi une question d’équité. Si les maires gagnent en influence, encore faut-il que les règles d’attribution restent lisibles et qu’elles n’accentuent pas les inégalités entre communes riches et communes pauvres. Le débat est ancien : en France, l’accès au logement social dépend déjà d’un empilement d’acteurs, d’objectifs légaux et de pressions locales.

Le texte devrait également renforcer le dispositif fiscal qui soutient l’investissement locatif. Là encore, le gagnant évident serait le propriétaire bailleur. Mais l’État parie sur un effet d’offre : davantage d’investisseurs, donc davantage de logements proposés à la location. Ce mécanisme ne marche toutefois que si la rentabilité attendue compense les contraintes techniques, fiscales et réglementaires. Sinon, les propriétaires arbitrent ailleurs, ou conservent leur bien vide.

ANRU 3 : la rénovation urbaine revient au premier plan

En parallèle, l’exécutif annonce un troisième programme national de rénovation urbaine, souvent résumé par son acronyme ANRU. L’agence publique pilote déjà plusieurs vagues de transformation des quartiers prioritaires, avec des opérations de démolition, de reconstruction, de réhabilitation et d’aménagements d’espaces publics. Son programme actuel mobilise plusieurs milliards d’euros de subventions et de prêts bonifiés.

Le futur ANRU 3 ne viserait pas seulement le bâti. Le gouvernement veut y intégrer la sécurité, en plus de la transformation urbaine. L’ambition affichée est de “repenser entièrement la vie” dans des milliers de quartiers. Concrètement, cela peut vouloir dire des immeubles rénovés, des équipements publics repensés, des circulations réorganisées, mais aussi des chantiers longs, coûteux et très dépendants des choix des collectivités.

Pour les habitants, l’enjeu est immédiat : un quartier rénové peut améliorer le cadre de vie, mais les travaux peuvent aussi déplacer des ménages, perturber les commerces et tendre les parcours résidentiels. Pour les collectivités, c’est une opportunité de requalifier des secteurs durablement fragiles. Pour l’État, c’est une manière de montrer qu’il ne se limite pas au neuf ou aux incitations fiscales, mais qu’il assume aussi la transformation des quartiers existants.

Les critiques restent fortes sur la méthode

Face à cette inflexion, les critiques sont connues. Les syndicats et associations de consommateurs redoutent qu’un assouplissement du calendrier revienne à légaliser la prolongation de logements trop énergivores, sans garantie réelle de travaux. Une intersyndicale menée par la CFDT et la CGT a déjà dénoncé, en 2025, un “détricotage” du DPE et un recul des ambitions écologiques. La CLCV, de son côté, plaide pour des règles plus claires, mais aussi pour une meilleure protection des locataires exposés aux passoires thermiques.

Leur argument est simple : si l’on relâche la contrainte trop tôt, les propriétaires les plus solvables feront les travaux, tandis que les autres repousseront l’échéance. Le risque est alors de maintenir durablement les ménages modestes dans les logements les plus coûteux à chauffer. À l’inverse, le gouvernement répond qu’un refus total d’aménagement pourrait retirer trop de biens du marché, au moment même où la demande locative reste très forte. C’est là que se joue le vrai arbitrage : protéger le locataire, sans assécher encore davantage l’offre.

Ce qu’il faut surveiller dans les prochaines semaines

La suite se jouera vite. Le projet de loi logement doit être présenté en Conseil des ministres dans les prochaines semaines, puis examiné à l’Assemblée nationale avant l’été. C’est à ce moment-là que l’on saura si l’assouplissement des règles sur les passoires thermiques restera limité, ou s’il deviendra le symbole d’un changement plus large de doctrine sur le logement. En toile de fond, le futur budget de l’ANRU 3 dira aussi si l’État met réellement les moyens derrière sa promesse de rénovation urbaine.