Le Conseil constitutionnel a confirmé, en mars, une partie de la loi dite « Le Meur » visant à encadrer les locations saisonnières dans les immeubles en copropriété. La décision, issue d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) transmise en décembre, rejette les principales critiques portant sur une atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.
Les textes originaux évoquent des dates différentes pour le rendu du verdict (19 et 20 mars) : cette réécriture conserve la chronologie mentionnée sans trancher la légère divergence de date rapportée par certaines sources.
Ce que prévoit la loi Le Meur
Adoptée le 19 novembre 2024, la loi Le Meur permet aux copropriétés de réguler elles-mêmes les meublés de tourisme. Elle facilite la modification du règlement de copropriété lorsque celui-ci comporte une clause dite d’« habitation bourgeoise » et autorise l’instauration, par vote, d’une interdiction d’activités commerciales — y compris certaines locations saisonnières — au sein de l’immeuble.
Concrètement, la loi abaisse le seuil requis pour modifier ces clauses : la décision peut être prise en assemblée générale à la majorité des deux tiers des voix, et n’exige plus l’unanimité. Cette évolution vise à lever l’obstacle pratique posé par l’exigence d’unanimité, qui rendait auparavant très difficile toute réforme du règlement imposée par l’ensemble des copropriétaires.
Validité constitutionnelle et limites
Dans sa saisine, la QPC contestait la conformité de la loi au regard du droit de propriété et de la liberté d’entreprendre. Le Conseil constitutionnel a estimé que, sur ces points, la loi ne méconnaît pas les principes constitutionnels invoqués. Autrement dit, une copropriété peut, par son règlement, proscrire l’exercice d’activités commerciales et, le cas échéant, interdire la location touristique d’un logement situé dans l’immeuble.
Cette validation n’est toutefois pas absolue : l’application de l’interdiction dépend du contenu du règlement de copropriété et des procédures de modification prévues par la loi. Tant que le règlement n’est pas modifié selon les règles applicables, une interdiction n’est pas opposable aux propriétaires concernés.
Conséquences pour les copropriétaires et les gestionnaires
Pour les syndics et les conseils syndicaux, la confirmation par le Conseil constitutionnel renforce la possibilité d’agir localement contre les locations saisonnières perçues comme nuisibles ou comme contribuant à la raréfaction du parc de logements disponibles pour les résidents permanents.
Du côté des propriétaires de meublés saisonniers, la décision entraîne une incertitude pratique : si une assemblée générale adopte une modification du règlement interdisant ces activités, les exploitants devront s’y conformer sous peine de sanctions civiles ou contractuelles prévues par le règlement. En revanche, tant qu’aucune modification n’est votée, les droits antérieurs des propriétaires restent préservés.
Les professionnels de la location et les plateformes numériques pourraient devoir adapter leurs pratiques et leurs contrats pour tenir compte de règles variables d’un immeuble à l’autre. La mise en œuvre effective des interdictions relèvera aussi de l’action des copropriétés et, parfois, des tribunaux si des litiges surgissent.
Un contentieux qui risque de perdurer
La décision du Conseil constitutionnel ne marque pas la fin des contestations : elle clarifie la constitutionnalité de dispositions, mais laisse subsister de multiples points de friction pratiques et juridiques. Les litiges à venir porteront vraisemblablement sur l’interprétation des règlements de copropriété, la qualification des activités commerciales et la portée des clauses d’habitation bourgeoise.
Des questions d’exécution et de preuve — par exemple la démonstration qu’un logement est exploité à des fins de location touristique — continueront d’alimenter les contentieux entre copropriétés, propriétaires et exploitants. Dans ce contexte, certaines décisions de justice à venir préciseront le périmètre et les modalités d’application de la loi au cas par cas.
À lire aussi : « Airbnb condamné pour sous-location illégale : une décision lourde de conséquences » (article apparenté cité dans la version d’origine).
En résumé, la validation partielle par le Conseil constitutionnel donne aux copropriétés des moyens juridiques renforcés pour limiter ou interdire les locations saisonnières au sein des immeubles. Mais l’effectivité de ces outils dépendra des modifications de règlements, des votes en assemblée générale et des controverses judiciaires qui suivront.
