Le foncier, angle mort des politiques du logement
La cherté et la raréfaction des terrains constituent, selon plusieurs responsables politiques, un point aveugle des politiques publiques en matière de logement. « Le foncier a jusqu’à présent été le grand délaissé des politiques publiques, alors qu’il est à la base de toute stratégie en faveur du logement », déplore la sénatrice (LR) des Alpes-Maritimes Dominique Estrosi Sassone.
Pour répondre à cette critique, la sénatrice a intégré la question du foncier dans sa proposition de loi intitulée « conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction ». Un des textes structurant de cette initiative, l’article 5, a été adopté mardi 13 janvier.
Prix du foncier et contraintes environnementales
La commission des affaires économiques du Sénat attire l’attention sur l’ampleur du phénomène. Entre 2000 et 2020, « les prix du foncier nu ont presque triplé (…) renchérissant la production de logements neufs », indique la commission. Ce renchérissement pèse directement sur le coût final des opérations immobilières et complexifie la production de logements abordables.
À cette hausse structurelle des prix s’ajoutent des contraintes réglementaires liées à la préservation des sols. La loi Climat‑résilience de 2021 fixe des objectifs de réduction de l’artificialisation des sols. Ces objectifs rendent d’autant plus nécessaire la mobilisation des fonciers déjà artificialisés, dont la valorisation peut s’avérer coûteuse pour les collectivités et les aménageurs.
Un nouveau motif de préemption expérimenté
Face à ce double mouvement — hausse des prix et limitation de l’artificialisation — la proposition de loi portée par Mme Estrosi Sassone propose un dispositif expérimental. Elle permettrait aux collectivités locales, dans un cadre limité et temporaire, d’exercer le droit de préemption urbain pour un motif inédit : la régulation des marchés foncier et immobilier en vue de créer des logements.
Concrètement, ce dispositif autoriserait une collectivité à se substituer à l’acheteur lorsque le prix convenu pour un foncier est jugé excessif. La commission précise que « cette mesure pourra ponctuellement permettre la récupération de foncier à des prix en phase avec ceux constatés sur le prix du marché ».
La logique est de freiner des transactions jugées spéculatives ou non compatibles avec des projets de logement, afin de permettre aux collectivités de maîtriser la destination et le coût des terrains disponibles.
Incidences et limites attendues
Le dispositif proposé vise à offrir un outil supplémentaire aux communes et aux intercommunalités pour constituer des réserves foncières destinées au logement. Il entend faciliter l’accès au foncier pour la réalisation de programmes neufs, en particulier lorsque le marché fixe des prix jugés disproportionnés par rapport aux projets envisagés.
Pour autant, la mesure est présentée comme expérimentale. Le recours au droit de préemption pour réguler le marché foncier poserait des questions pratiques et juridiques : détermination du caractère « excessif » d’un prix, modalités d’évaluation, impacts sur la fluidité des transactions et sur l’attractivité des territoires pour les investisseurs. Ces éléments devront être précisés par les textes d’application et suivis pendant la période expérimentale.
La proposition de loi ne supprime pas les autres contraintes qui pèsent sur la construction, telles que les coûts de construction, les normes environnementales ou la disponibilité des réseaux. Elle se concentre sur l’un des maillons de la chaîne qui conduit au logement : le foncier.
Un débat qui reste ouvert
La mise en place d’un nouveau motif de préemption entraîne un débat autour de l’équilibre entre intervention publique et dynamique des marchés. Ses partisans considèrent qu’il s’agit d’un outil pour restaurer la capacité des collectivités à produire du logement lorsque le foncier est devenu prohibitf. Ses opposants soulignent le risque d’une intervention administrative qui pourrait modifier les signaux du marché et dissuader certains projets.
Adopté dans le cadre d’une proposition de loi visant à « conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction », l’article 5 ouvre une expérimentation dont les effets devront être mesurés au fil du temps. La suite dépendra des modalités d’application et des évaluations menées pendant la période expérimentale.
