Quand louer devient moins rentable, qui prend le relais ?
Dans beaucoup de villes, la question est simple : comment remettre des logements sur le marché sans décourager ceux qui investissent ? C’est tout l’enjeu du statut du bailleur privé que Valérie Létard défend à nouveau, avec une idée centrale : rendre l’investissement locatif plus lisible et plus attractif.
Le sujet arrive alors que le marché locatif reste sous tension. En 2025, les maisons représentent 54,4 % des logements en France, et 55,5 % des résidences principales sont des logements individuels. Mais le parc locatif privé reste majoritairement concentré dans les immeubles collectifs, surtout dans les zones urbaines denses. Autrement dit, exclure les maisons d’un dispositif fiscal revient à écarter une partie importante du gisement de logements potentiellement louables.
Ce que propose Valérie Létard
L’ancienne ministre du logement veut corriger ce qu’elle juge être une erreur de calibration. Le dispositif voté dans la loi de finances pour 2026, après l’usage de l’article 49.3, impose selon elle des conditions trop strictes. Son premier point est clair : réintégrer les maisons individuelles dans le statut du bailleur privé, alors qu’elles pèsent lourd dans le parc de logements. Elle estime que leur exclusion prive le marché d’une partie de l’offre locative.
Le raisonnement est aussi énergétique. Beaucoup de biens anciens nécessitent des travaux, notamment pour éviter les passoires thermiques. Or le parc locatif privé compte une part élevée de logements énergivores : 19,8 % de passoires énergétiques au 1er janvier 2022, selon les données officielles. Pour les propriétaires, l’enjeu est donc double : financer les travaux et conserver une rentabilité suffisante. Pour les locataires, l’enjeu est tout aussi concret : ne pas voir l’offre se raréfier pendant que les logements à rénover restent hors marché.
Un arbitrage fiscal qui ne raconte pas la même histoire à chacun
Les défenseurs du statut disent qu’il faut un cadre stable pour relancer l’investissement. Cette ligne est soutenue par des groupes favorables à un amortissement fiscal, avec l’idée qu’un propriétaire accepte plus facilement d’acheter, de rénover puis de louer s’il peut étaler son effort dans le temps. Le Sénat a d’ailleurs travaillé sur une version plus large du dispositif, avec un amortissement évoqué à 5 % pour le neuf et 4 % pour l’ancien, avant des tentatives de recentrage autour de 3,5 %.
Mais la critique existe aussi. Une partie de la gauche parlementaire estime qu’un tel statut risque surtout d’aider les multipropriétaires et de concentrer davantage le patrimoine, alors que les tensions locatives sont déjà fortes. En toile de fond, il y a un vieux désaccord politique : faut-il d’abord stimuler l’offre par l’avantage fiscal, ou d’abord encadrer davantage le marché pour protéger les locataires ? Les deux camps ne répondent pas aux mêmes urgences, ni pour les mêmes publics.
Concrètement, les gagnants potentiels d’un statut assoupli sont les investisseurs particuliers qui acceptent de louer longtemps et de rénover des biens anciens. Les perdants potentiels seraient plutôt les ménages à la recherche d’un logement abordable si le dispositif échoue à produire de l’offre réelle. Tout dépend donc d’un point simple : l’avantage fiscal suffit-il à faire revenir les bailleurs, ou ne fait-il que subventionner des intentions déjà présentes ?
Ce qu’il faut surveiller désormais
La suite se joue dans le calendrier parlementaire et budgétaire. Le texte porté par Valérie Létard peut encore être modifié, et le statut du bailleur privé reste un sujet de négociation entre l’Assemblée, le Sénat et le gouvernement. Le vrai test sera celui des arbitrages finaux : champ des logements concernés, niveau de l’amortissement, et place donnée aux travaux de rénovation énergétique.
