Pourquoi Zoug attire-t-il des fortunes du Golfe ?

Pour un habitant de Zoug, la question n’est pas seulement de savoir qui arrive. Elle est plus simple : qui peut encore se loger ici, et à quel prix ? Depuis l’escalade au Moyen-Orient, le petit canton suisse voit revenir des clients du Golfe, mais cette demande nouvelle se heurte à un marché déjà tendu.

Zoug n’est pas un décor neutre. Fin 2025, le canton comptait 134 977 habitants, dont 30,6 % de nationalité étrangère. Dans la ville de Zoug, cette proportion montait à 37,3 %. Le canton héberge aussi 43 275 entreprises inscrites au registre du commerce, ce qui en fait déjà une petite machine à attirer capitaux, sièges et intermédiaires financiers.

Le signal est venu de l’intérieur. Le directeur des finances du canton, Heinz Tännler, a expliqué que les demandes avaient augmenté après l’escalade militaire liée aux frappes américaines et israéliennes contre l’Iran. Des gestionnaires de fortune et des banquiers disent voir arriver des clients basés à Dubaï, souvent actifs dans les matières premières ou la finance, qui cherchent un point d’ancrage européen stable.

Pourquoi la place zougoise fait mouche

Le canton coche trois cases à la fois : stabilité politique, sécurité juridique et fiscalité prévisible. Le troisième atout passe par un outil connu en Suisse, l’imposition d’après la dépense, réservée à certains étrangers non actifs dans le pays. Le ministère fédéral des finances rappelle que ce régime concerne moins de 0,1 % des contribuables et que 4 557 personnes y étaient soumises fin 2018, pour 821 millions de francs d’impôts.

Ce régime n’est pas une porte ouverte sans conditions. Il s’applique canton par canton et repose sur les dépenses de vie, pas sur le revenu mondial. En clair, il offre un cadre lisible à des ménages très fortunés qui veulent s’installer sans basculer dans une fiscalité classique. Pour le canton, c’est un levier d’attractivité. Pour les nouveaux arrivants, c’est un moyen de transformer une incertitude politique en coût fiscal connu à l’avance.

Zoug a aussi un avantage de structure. Le canton s’est installé comme base de sociétés de négoce et d’entreprises liées à la crypto. Son registre du commerce a franchi 43 275 entreprises fin 2025. Dans un marché mondial où la rapidité compte, cette densité d’intermédiaires, de cabinets juridiques et de banques privées facilite une installation rapide.

Le vrai goulot d’étranglement : le logement

Le problème, c’est que la porte d’entrée est étroite. Swissinfo souligne qu’à Zoug l’hébergement est le principal verrou : l’offre locative est très limitée et les biens partent souvent en quelques jours. Les non-Européens doivent en plus passer par un permis lié à un emploi, à une création d’entreprise ou, pour les plus riches, à un accord fiscal négocié. Autrement dit, l’argent aide, mais il ne suffit pas.

La rareté n’a rien d’anecdotique. Au 1er juin 2025, la Suisse ne comptait que 1 % de logements vacants, soit 48 455 biens. À l’échelle de Zoug, la tension est structurelle : le taux de vacance y était déjà de 0,42 % en 2019. Quand l’offre reste aussi serrée, l’arrivée d’une clientèle très solvable peut accentuer la concurrence sur les loyers et compliquer la recherche d’un appartement pour les ménages ordinaires.

C’est là que les effets se séparent. Les gagnants sont faciles à identifier : les nouveaux arrivants, qui cherchent de la sécurité ; le canton, qui gagne en visibilité ; les conseils fiscaux, les banques privées et les agents immobiliers, qui trouvent de nouveaux dossiers. Dans l’article de référence, un gestionnaire de patrimoine explique que la première demande des clients est presque toujours Zoug. Cela dit beaucoup de la réputation du lieu : elle vaut déjà contrat avant même la visite.

Les perdants potentiels sont plus discrets, mais ils sont là : locataires, jeunes actifs, employés du tertiaire, familles qui ne disposent pas de fortunes mobiles. Le Mieterinnen- und Mieterverband soutient que les loyers ont explosé et que la pression actuelle nourrit des prix excessifs. Son angle est clair : quand le logement devient rare, les ménages ordinaires paient la note, tandis que les bailleurs et les propriétaires en profitent.

Le débat ne se limite pas à Zoug. Le ministère fédéral rappelle que Zurich a supprimé l’imposition d’après la dépense après un vote en 2009, avant que d’autres cantons ne suivent. La fracture est connue : pour les uns, ce régime attire des fortunes et des emplois ; pour les autres, il alimente une concurrence fiscale qui accentue les écarts territoriaux et renforce la pression immobilière dans les zones déjà chères.

À l’inverse, les cantons qui ont moins de place regardent déjà ailleurs. À Lugano, des agents immobiliers disent voir monter les demandes d’expatriés basés à Dubaï, tout en soulignant qu’ils disposent encore d’un stock de biens plus large. Le marché suisse n’est donc pas uniforme : quand Zoug se bouche, le capital se déplace vers d’autres poches d’accueil fiscal et résidentiel.

Ce qu’il faut surveiller

Dans les prochaines semaines, le vrai test sera simple : ces demandes se transforment-elles en baux, en permis et en sièges sociaux, ou restent-elles des intentions liées à la guerre ? Le canton publiera ses chiffres définitifs de population en août 2026. Ils diront si l’effet Golfe à Zoug relève d’une poussée passagère ou d’un mouvement plus durable. D’ici là, la variable clé restera la même : la sécurité au Moyen-Orient et la capacité du marché du logement zougois à encaisser un peu plus de demande.