Pourquoi le choc de l’offre de Retailleau ne résout pas à lui seul la crise du logement

Quand les logements manquent, qui gagne, qui perd ?

Pour un ménage qui cherche à louer ou à acheter, la question est simple : pourquoi est-ce si difficile de trouver un logement, et pourquoi les prix restent-ils si hauts ? C’est sur ce terrain que Bruno Retailleau veut se placer, avec une promesse nette : produire un million de logements sur cinq ans et lancer un “choc de l’offre” dès le début du quinquennat.

Le raisonnement est classique. Si l’on construit davantage, la pression devrait se relâcher sur les loyers, les prix et les délais d’accès au logement. Mais la France arrive à ce débat avec un marché déjà fragilisé. Au 1er janvier 2025, le pays compte 38,4 millions de logements, selon l’Insee. Et pourtant, la construction neuve reste en net recul : en 2024, 331 600 logements ont été mis en chantier, un niveau encore très bas au regard des besoins affichés par les acteurs du secteur.

Le cœur du projet : desserrer les freins à la construction

Le candidat de droite propose de s’attaquer à ce qu’il considère comme l’un des principaux verrous : le foncier disponible. Son idée est de s’appuyer sur une loi d’urgence pour accélérer les procédures, simplifier les autorisations et relancer la construction dès son arrivée au pouvoir. En langage politique, cela revient à mettre le logement au régime d’exception, avec l’objectif d’aller plus vite que les règles habituelles d’urbanisme.

Ce type de stratégie bénéficie d’abord aux promoteurs, aux constructeurs, aux propriétaires fonciers et, plus largement, aux collectivités qui veulent bâtir rapidement. Il peut aussi séduire des maires confrontés à la demande de logements et à la pression démographique. En revanche, il inquiète ceux qui voient dans l’étalement urbain un coût durable : consommation d’espaces agricoles, dépendance à la voiture, recul de la biodiversité et hausse des charges d’infrastructures pour les communes périphériques.

Le projet vise aussi un symbole politique fort : la remise en cause du Zéro Artificialisation Nette, ou ZAN. Cet objectif, inscrit dans la loi Climat et Résilience de 2021 puis précisé par la loi du 20 juillet 2023, fixe une trajectoire de réduction de moitié de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031, avant d’aller vers l’absence d’artificialisation nette en 2050. Le code de l’urbanisme définit l’artificialisation nette comme le solde entre les surfaces artificialisées et celles rendues à un état non artificialisé.

Pourquoi le ZAN cristallise autant de tensions

Sur le papier, le ZAN répond à une logique simple : la terre n’est pas extensible. En pratique, il oblige les élus à faire des choix plus serrés. Faut-il densifier près des gares ? Réhabiliter des friches ? Transformer des bureaux vacants en logements ? Ou continuer à ouvrir des terrains en périphérie, au risque de grignoter les sols agricoles et naturels ? La réponse ne produit pas les mêmes gagnants. Les métropoles, mieux dotées en foncier déjà bâti, peuvent souvent densifier plus facilement. Les petites communes, elles, disposent de marges plus faibles et craignent parfois de perdre de l’attractivité.

C’est là que le débat devient politique. Les partisans d’un assouplissement du ZAN disent qu’il bloque des projets, renchérit le foncier et finit par raréfier encore davantage l’offre de logements. Des voix parlementaires à droite ont déjà dénoncé cet effet de rareté, en estimant que l’objectif peut « renchérir le prix de la construction » et compliquer l’accès au logement. À l’inverse, l’ADEME défend une autre lecture : la sobriété foncière n’est pas un frein, mais une condition pour construire autrement, en mobilisant les friches, la vacance et le tissu déjà urbanisé.

Autrement dit, deux visions s’opposent. La première privilégie la vitesse et la quantité. La seconde insiste sur la rareté du sol et sur la nécessité de changer le modèle de production du logement. Le premier camp espère faire baisser rapidement la tension immobilière. Le second rappelle qu’une relance bâtie sur l’étalement finit par créer d’autres coûts : réseaux à étendre, déplacements plus longs, terres perdues et contentieux environnementaux plus nombreux.

Les chiffres du mal-logement donnent du poids au débat

Le sujet ne se limite pas à une bataille d’urbanisme. Il touche aussi une crise sociale déjà installée. La Fondation Abbé Pierre estime que 4,2 millions de personnes sont mal logées ou sans logement personnel, et que 15 millions sont touchées à un titre ou à un autre par la crise du logement. Ces ordres de grandeur expliquent pourquoi la question du rythme de construction reste centrale dans le débat public. Quand l’offre ne suit pas, les files d’attente s’allongent, les ménages modestes s’éloignent des centres et les jeunes actifs peinent à se loger près de leur travail.

Mais construire plus ne suffit pas à régler tout le problème. Si les nouveaux logements sont trop chers, trop éloignés ou mal desservis, ils ne corrigent pas la tension là où elle est la plus forte. C’est particulièrement vrai en Île-de-France et dans les grandes agglomérations, où la demande reste concentrée. Les promoteurs y voient une raison d’accélérer les permis. Les élus locaux y voient aussi un enjeu budgétaire : plus de logements, c’est souvent plus de recettes fiscales et davantage de services à financer. Les habitants, eux, demandent surtout des loyers supportables et des trajets décents.

Ce qu’il faut surveiller dans les prochaines semaines

La suite se jouera sur un point très concret : la capacité de Bruno Retailleau à transformer une promesse de campagne en ligne politique crédible. S’il pousse l’idée d’une loi d’urgence, il devra préciser ce qu’il veut simplifier, ce qu’il compte maintenir du cadre environnemental, et comment il entend financer et faire accepter un changement aussi large. Sur ce dossier, le clivage ne se résume pas à “pour ou contre le logement”. Il oppose deux manières de produire la ville et de partager le foncier. C’est ce rapport de force, plus que le slogan, qui dira si le “choc de l’offre” peut réellement démarrer.