Après 2026, les locataires sauront si leurs loyers resteront plafonnés dans les villes françaises les plus tendues

Pour un locataire parisien, la question est simple : le loyer restera-t-il plafonné après novembre 2026, ou pourra-t-il repartir à la hausse ? Le Parlement doit désormais trancher dans un calendrier très serré.

Un dispositif temporaire créé pour les marchés tendus

L’encadrement des loyers s’applique dans les villes où la demande de logements dépasse fortement l’offre. Il fixe un plafond au loyer hors charges, appelé « loyer de référence majoré ». Ce montant varie selon le quartier, la surface, le nombre de pièces, le type de location et l’époque de construction.

À Paris, le dispositif est en vigueur depuis le 1er juillet 2019. Il a été rétabli par l’article 140 de la loi Élan, après une première expérience interrompue pour des raisons juridiques. Il concerne aussi plusieurs territoires d’Île-de-France, dont Est Ensemble et Plaine Commune, ainsi que Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et le Pays basque.

À l’origine, l’encadrement devait rester expérimental. La loi dite « 3DS » a toutefois prolongé cette période jusqu’au 24 novembre 2026 à minuit. Sans nouvelle loi, le mécanisme doit donc disparaître à cette date.

Un débat annoncé au Sénat à partir du 21 octobre

Le prolongement du dispositif doit être examiné au Sénat à partir du 21 octobre 2026, selon Jacques Baudrier, adjoint communiste à la mairie de Paris chargé du logement. L’élu affirme que le gouvernement s’est engagé à reconduire l’encadrement pour deux années supplémentaires.

Cette annonce intervient alors qu’une proposition de loi sur la pérennisation du dispositif a été déposée au Sénat le 12 juin 2025. Le texte vise à inscrire durablement l’encadrement dans le droit, plutôt qu’à maintenir une succession d’expérimentations.

Le calendrier est contraint. Entre l’examen parlementaire, les éventuelles modifications du texte et sa promulgation, les parlementaires disposent de quelques semaines seulement avant l’échéance du 24 novembre.

Le gouvernement n’a pas encore arrêté tous les détails de la réforme. L’enjeu ne porte donc pas seulement sur la durée de la prolongation. Il concerne aussi les moyens de contrôle, les sanctions et les règles applicables aux compléments de loyer.

À Paris, près d’une annonce sur deux dépasse le plafond

Le débat intervient alors que le respect des plafonds se dégrade dans plusieurs territoires. D’après le sixième baromètre de la Fondation pour le Logement sur les loyers hors plafond, 37 % des annonces analysées dépassaient les limites légales entre août 2025 et août 2026.

À Paris, la proportion atteint 46 %, contre 31 % un an plus tôt. Dans les communes de Plaine Commune, en Seine-Saint-Denis, elle monte jusqu’à 61 %. Est Ensemble affiche de son côté 36 % d’annonces au-dessus du plafond.

La situation varie cependant selon les territoires. Les dépassements sont moins nombreux à Montpellier, où ils concernent 12 % des annonces étudiées. Ils atteignent 17 % à Bordeaux, 25 % à Lille et 26 % à Lyon-Villeurbanne.

Le montant moyen des dépassements a toutefois diminué en un an. Il est passé de 192 à 159 euros par mois. Pour les ménages concernés, cette différence reste importante : elle représente jusqu’à 1 908 euros sur une année.

Ces chiffres portent sur des annonces immobilières. Ils ne mesurent donc pas directement l’ensemble des loyers effectivement payés. Ils montrent néanmoins l’écart entre la règle affichée et les pratiques observées sur le marché.

Le « complément de loyer », principal point de friction

Le propriétaire peut demander un complément de loyer dans certains logements présentant des caractéristiques particulières. Cette somme doit être indiquée dans le bail et justifiée. Elle ne peut pas servir à contourner automatiquement le plafond.

Dans les faits, des associations de défense des locataires signalent des compléments liés à la présence d’un équipement, à la proximité d’une station de métro ou à la qualité supposée de l’appartement. La CLCV documente plusieurs pratiques de contournement de l’encadrement, notamment des montants élevés ou insuffisamment expliqués.

La contestation repose aujourd’hui largement sur les locataires. À Paris, ceux-ci peuvent signaler un dépassement à la Ville. Après instruction, l’administration peut infliger une amende allant jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

Cette sanction ne règle toutefois pas automatiquement le litige. Le bail doit être corrigé et les sommes trop perçues doivent être remboursées. En cas de désaccord persistant, une action en justice peut être nécessaire.

Un outil utile pour les locataires, contesté par les bailleurs

Les défenseurs de l’encadrement y voient un frein concret à la hausse des loyers. Une étude citée par la CLCV estime que le dispositif aurait réduit les loyers de 2 à 4 % dans plusieurs villes au début de son application. L’effet atteindrait environ 5 % après deux ans dans les villes étudiées hors Île-de-France.

À Paris, une analyse de l’Atelier parisien d’urbanisme estime à 5 % la baisse moyenne du niveau des loyers entre juillet 2019 et juin 2025. Pour les locataires parisiens, le gain individuel serait proche de 800 euros par an.

Ces résultats ne suffisent pas à régler la crise du logement. Dans la capitale, le nombre de candidats reste très supérieur à celui des logements disponibles. Les étudiants, les familles monoparentales et les ménages modestes subissent donc une double difficulté : trouver un logement, puis réunir les garanties demandées.

Les organisations représentant les propriétaires et les professionnels de l’immobilier contestent, elles, l’efficacité globale du dispositif. La Fnaim juge l’encadrement contre-productif lorsqu’il réduit la rentabilité d’un bien sans augmenter l’offre disponible. Selon cette approche, certains bailleurs pourraient renoncer à louer, vendre leur logement ou se tourner vers d’autres formes de location.

Le débat oppose ainsi deux risques. Pour les locataires, l’absence de plafond peut accélérer la hausse des loyers. Pour les bailleurs, un cadre trop rigide peut décourager l’investissement, surtout lorsque les charges, les travaux et les contraintes énergétiques augmentent.

La prolongation ne réglera pas tout

La question de l’offre reste centrale. L’encadrement limite le prix demandé, mais il ne construit pas de logements supplémentaires. Dans les zones tendues, la rareté entretient la concurrence entre candidats et réduit la capacité de négociation des locataires.

Les effets sont aussi différents selon les propriétaires. Un bailleur possédant un seul logement peut subir une hausse des coûts de rénovation ou de copropriété. Les multipropriétaires disposent généralement de davantage de marges financières et peuvent mieux absorber une limitation du loyer.

Pour les élus favorables au dispositif, la future loi doit donc renforcer les contrôles et clarifier les compléments de loyer. Une rencontre réunissant des collectivités est annoncée le 11 septembre afin de défendre une réforme présentée comme plus efficace.

Le gouvernement devra, de son côté, préciser sa position. Au Sénat, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a affirmé vouloir aborder le sujet « sans dogmatisme », tout en rappelant l’importance du bailleur privé et de la construction.

Les prochaines étapes à surveiller

Le premier rendez-vous sera la rencontre prévue le 11 septembre. Ensuite, l’examen au Sénat doit commencer le 21 octobre 2026. Le contenu du texte, son calendrier d’adoption et ses éventuelles mesures de contrôle seront déterminants.

Sans promulgation avant le 24 novembre 2026 à minuit, l’expérimentation arrivera à son terme. Avec une prolongation, le débat se déplacera rapidement vers la pérennisation, l’élargissement du dispositif et les moyens de faire respecter les plafonds.