L’encadrement des loyers pourrait gagner deux ans, mais aucune nouvelle commune ne pourra rejoindre l’expérimentation

Un plafond de loyer protège-t-il vraiment quand trouver un logement devient déjà un parcours d’obstacles ? Pour les locataires comme pour les propriétaires, le débat porte sur deux enjeux : le prix des locations et leur disponibilité.

Un plafond local, pas un gel des loyers

L’encadrement des loyers concerne aujourd’hui 70 communes, réparties dans neuf territoires. Introduit par la loi Elan de 2018, puis prolongé en 2022, ce dispositif reste expérimental. Son échéance approche : le Sénat situe son terme au 23 novembre 2026, avant sa disparition attendue le 24 novembre sans nouvelle loi. Son calendrier d’examen parlementaire prévoit un débat en séance le mercredi 21 octobre 2026.

Le principe n’est pas d’imposer partout le même prix. Dans les territoires concernés, le préfet fixe des loyers de référence selon les caractéristiques du logement et son secteur. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, supérieur de 20 % au niveau médian retenu. Ce mécanisme laisse donc une marge aux bailleurs, tout en limitant les prix les plus élevés.

La loi autorise également un complément de loyer pour certaines caractéristiques particulières de confort ou de localisation. Le propriétaire doit alors préciser sa justification dans le bail. Ce supplément ne constitue pas un droit automatique à dépasser le plafond : le locataire peut le contester, selon les modalités prévues par l’article 140 de la loi Elan.

Deux années supplémentaires, sans nouvelles communes

La commission des affaires économiques du Sénat a adopté, le 14 octobre, une prolongation de deux ans. Elle conserve le périmètre actuel et ne rouvre pas les candidatures des collectivités. Autrement dit, les villes déjà concernées garderaient leur outil, mais aucune nouvelle commune ne pourrait rejoindre l’expérimentation pendant cette période. Cette orientation figure dans la présentation du texte adopté en commission.

Ce choix diffère du projet porté par le député socialiste Inaki Echaniz et ses collègues. Ceux-ci défendent une installation durable de l’encadrement. La commission sénatoriale préfère maintenir son caractère temporaire, afin de poursuivre l’évaluation avant toute décision définitive. La différence est politique : faut-il consolider dès maintenant une protection ou attendre un bilan supplémentaire ?

Les bénéficiaires du compromis ne sont donc pas les mêmes. Les locataires des territoires déjà couverts conserveraient les plafonds. En revanche, les habitants des communes candidates resteraient en dehors du dispositif. Pour les bailleurs concernés, la prolongation maintiendrait les contraintes existantes, sans les étendre géographiquement.

Des économies mesurées, surtout pour les petites surfaces

Des travaux permettent déjà de mesurer l’effet sur les prix. Publiée en avril 2026, une évaluation de l’Apur menée avec des chercheurs du CESAER, du laboratoire d’économie de Poitiers et SeLoger estime cet effet à Paris. Entre juillet 2019 et juin 2025, les loyers se situent environ 5 % sous le niveau estimé sans encadrement.

Attention au sens du chiffre : il ne décrit pas une baisse générale de 5 % des loyers payés. Il mesure un écart avec une trajectoire hypothétique sans plafonnement. Sur la dernière année observée, de juillet 2024 à juin 2025, l’économie moyenne estimée atteint 85 euros par mois. L’analyse étendue à sept villes retrouve un effet moyen voisin, à 5,16 %.

L’impact varie aussi selon le logement. À Paris, l’étude mesure un effet allant jusqu’à 12,4 % pour les surfaces inférieures à 18 mètres carrés. Le plafonnement apporte ainsi une protection plus marquée sur les petits logements que sur les grandes surfaces. L’étude constate également l’absence d’effet durable et significatif sur l’offre locative parisienne, mesurée à travers les annonces. Ce résultat local ne dispense toutefois pas d’examiner les autres marchés.

Le désaccord porte aussi sur la disponibilité des logements

Les collectivités favorables à l’encadrement défendent un objectif de maintien des habitants dans les villes chères. Dans leur bilan commun publié en juin 2025, elles réclament sa pérennisation et son ouverture aux territoires volontaires. Leur intérêt est double : protéger les budgets des ménages et conserver un levier local face aux tensions immobilières.

À l’inverse, la commission sénatoriale insiste sur l’attractivité de l’investissement locatif. Sa crainte : qu’une rentabilité réduite pousse certains propriétaires vers la vente ou d’autres usages. Elle présente donc l’encadrement comme un instrument aux effets ambivalents. Cette position privilégie la préservation de l’offre privée et la visibilité économique des bailleurs, comme l’explique la synthèse de ses travaux sur les rapports locatifs.

Le contexte dépasse néanmoins le seul plafond. Les collectivités soulignent notamment le rôle des taux d’intérêt, du ralentissement des transactions et des locations touristiques. Ces contraintes s’additionnent : un loyer contenu aide celui qui obtient un logement, mais ne résout pas à lui seul le manque d’offres. Leur bilan décrit aussi un rapport de force défavorable aux candidats locataires dans les marchés tendus.

Des recours et des données au cœur de la suite

Le texte sénatorial ne traite pas seulement de durée. Il propose un délai d’un an pour contester un complément de loyer, contre trois mois actuellement. En parallèle, il ramènerait de trois ans à un an le délai de prescription de l’action en diminution du loyer. Ces évolutions auraient donc des effets différents selon le litige, précise la présentation des modifications proposées par la commission.

Les sénateurs souhaitent également enrichir la base déclarative « Gérer mon bien immobilier » pour mieux mesurer l’offre locative. Reste une échéance immédiate : après l’examen du 21 octobre, le texte devra revenir à l’Assemblée nationale. L’objectif annoncé est une adoption définitive vers le 15 novembre, puis une promulgation avant l’expiration du dispositif. Ce calendrier reste un objectif, pas un vote acquis.